1/ Choisir son projet
Qui n’a pas rêvé d’investir dans une « opération blanche » où les loyers de votre investissement couvrent non seulement votre mensualité de crédit mais également vos autres charges inhérentes à l’opération : taxe foncière, assurance etc…
Le graal de nombre d’investisseurs dans l’immobilier locatif est non seulement de faire une opération blanche voire à cash flow positif mais également de mettre le moins d’apport possible dans le projet pour maximiser l’effet de levier.
Mon adage est d’ailleurs le suivant : « N’achetez l’immobilier qu’à crédit ».
Il y a plusieurs stratégies d’investissement dans l’immobilier je vais en détailler ici au moins deux :
-la stratégie dite patrimoniale qui consisterait à investir dans des zones avec des très bons fondamentaux (croissance démographique, prospérité économique, plein emploi…) telles que Paris, Lyon, Bordeaux notamment. L’investisseur s’attend à une rentabilité moins élevée que sur des villes de seconde zone. En contrepartie il espère faire une plus value sur le bien. D’ailleurs n’oubliez jamais que la plupart des formules de calcul de la rentabilité en immobilier locatif ne prennent pas en compte la pus value (potentielle) du bien sur le long terme. Et souvent c’est cette augmentation du prix au m2 sur le long terme qui est importante dans les villes patrimoniales.
Formule généralement utilisée pour calculer votre rentabilité brute :
Loyer annuel / Prix d’acquisition *100
-la stratégie de rendement (cash flow).. L’investisseur va s’exposer à davantage de risques (vacance locative, risque de moins value…) en conséquence il attendra davantage de rentabilité sur son produit. La prime de risque est bien plus élevée que sur une stratégie patrimoniale. C’est souvent sur ce type de stratégie où les investisseurs arrivent à sortir des opérations blanches.
Toutefois il ne faut pas confondre opérations avec effort d’épargne et opération sans apport.
Si vous voulez investir sans effort d’épargne c’est surtout sur le choix du projet et de la stratégie où vous devrez être rigoureux :
-location courte durée vs longue durée
-colocation vs location individuelle
-petites villes vs grandes métropoles
Le marché de l’immobilier est un marché imparfait avec une inertie importante il est donc tout à fait possible de trouver des niches toutefois ne faites jamais l’erreur de minorer le risque de certains biens. Car une mauvaise opération immobilière aura des effets néfastes sur plusieurs années.
Pour investir sans apport la banque sera très regardante sur votre profil :
-profil d’emprunteur parfait (pas de découverts bancaires, peu d’endettement)
-un bien immobilier qui présente un faible risque de vacance locative dans des métropoles attractives
-potentiel de l’épargnant sur le long terme (perspectives augmentation salariale…)
-capacité d’épargne (effort d’épargne mensuel réalisable). Il s’agit ici surtout de démontrer que vous êtes apte à mettre régulièrement de l’argent de côté.