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Qui n’a pas rêvé d’investir dans une « opération blanche »  où les loyers de votre investissement couvrent non seulement  votre mensualité de crédit mais également vos autres charges inhérentes à l’opération : taxe foncière, assurance etc…

Le graal de nombre d’investisseurs dans l’immobilier locatif est non seulement de faire une opération blanche voire à cash flow positif mais également de mettre le moins d’apport possible dans le projet pour maximiser l’effet de levier.

Mon adage est d’ailleurs le suivant : « N’achetez l’immobilier qu’à crédit ». 

Il y a plusieurs stratégies d’investissement dans l’immobilier je vais en détailler ici au moins deux :

-la stratégie dite patrimoniale qui consisterait à investir dans des zones avec des très bons fondamentaux (croissance démographique, prospérité économique, plein emploi…) telles que Paris, Lyon, Bordeaux notamment. L’investisseur s’attend à une rentabilité moins élevée que sur des villes de seconde zone. En contrepartie il espère faire une plus value sur le bien. D’ailleurs n’oubliez jamais que la plupart des formules de calcul de la rentabilité en immobilier locatif ne prennent pas en compte la pus value (potentielle) du bien sur le long terme. Et souvent c’est cette augmentation du prix au m2 sur le long terme qui est importante dans les villes patrimoniales.

Formule généralement utilisée pour calculer votre rentabilité brute :

Loyer annuel / Prix d’acquisition *100

-la stratégie de rendement (cash flow).. L’investisseur va s’exposer à davantage de risques (vacance locative, risque de moins value…) en conséquence il attendra davantage de rentabilité sur son produit. La prime de risque est bien plus élevée que sur une stratégie patrimoniale. C’est souvent sur ce type de stratégie où les investisseurs arrivent à sortir des opérations blanches.

Toutefois il ne faut pas confondre opérations avec effort d’épargne et opération sans apport.

Si vous voulez investir sans effort d’épargne c’est surtout sur le choix du projet et de la stratégie où vous devrez être rigoureux :

-location courte durée vs longue durée

-colocation vs location individuelle

-petites villes vs grandes métropoles

Le marché de l’immobilier est un marché imparfait avec une inertie importante il est donc tout à fait possible de trouver des niches toutefois ne faites jamais l’erreur de minorer le risque de certains biens. Car une mauvaise opération immobilière aura des effets néfastes sur plusieurs années.

Pour investir sans apport la banque sera très regardante sur votre profil :

-profil d’emprunteur parfait (pas de découverts bancaires, peu d’endettement)

-un bien immobilier qui présente un faible risque de vacance locative dans des métropoles attractives

-potentiel de l’épargnant  sur le long terme (perspectives augmentation salariale…)

-capacité d’épargne (effort d’épargne mensuel réalisable). Il s’agit ici surtout de démontrer que vous êtes apte à mettre régulièrement de l’argent de côté.

J’ai peur de ne pas être très original ici. Mais pour faire écho à la première partie. N’oubliez pas le critère fondamental dans le choix d’un investissement locatif : l’emplacement.

Choisissez une des deux stratégies exposées plus haut en fonction de votre situation (temps disponible, enveloppe mobilisable dans le cadre de l’opération…) et de votre aversion au risque notamment.

La stratégie que nous préconisons chez Montparnasse Gestion Privée pour maximiser la rentabilité et minimiser le risque est l’investissement en colocation ou coliving. Voici quelques uns des nombreux avantages de cette stratégie :

–réduire le risque d’impayés : cela peut paraitre paradoxal mais sur un appartement de 70 m2 avec trois chambre il sera beaucoup plus risqué de louer tout l’appartement à un seul locataire par rapport à trois distincts. En effet la probabilité que trois locataires ne paient pas concomitamment est beaucoup plus faible que celle d’avoir un seul locataire qui ne paie pas. Louer en colocation à plusieurs preneurs est un excellent moyen de diversifier son risque.

–maximiser la rentabilité : en louant un appartement en colocation vous allez maximiser l’espace car certaines pièces seront partagées indistinctement par vos locataires (cuisine, séjour etc…). Vous allez pouvoir davantage densifier et par conséquent augmenter votre rendement au m2. 

–doper votre potentiel de plus value : l’investissement en colocation chez Montparnasse Gestion Privée est proposé sur des biens dans l’ancien déclassés. L’objectif est d’acquérir des biens déclassés avec beaucoup de travaux mais dans des zones très attractives (centre ville de métropoles régionales etc..). Grâce à notre solution clés en main vous n’aurez rien à gérer de la recherche du bien à la gestion locative des occupants. Contrairement à d’autres dispositifs d’investissement (Pinel, Résidences Service…) vous bénéficiez d’une très grande souplesse dans votre projet car vous ne vous engagez pas sur une période de location et à tout moment vous pouvez revendre votre bien.

–bénéficier de loyers entièrement défiscalisés : le statut de LMNP est une véritable niche fiscale dans la mesure où il permet de toucher des loyers entièrement défiscalisés. Voir notre article sur le sujet : « Les 6 meilleurs placements en 2020 ».

En effectuant le rapport entre vos recettes (salaires par exemple) et vos dépenses habituelles vous pouvez établir votre taux d’endettement. Avec ou sans apport ce taux ne peut généralement excédé 33%. Le HCSF dans ses recommandations  a d’ailleurs confirmé cette règle des 33% amenant plusieurs banques à rejeter davantage de dossiers de financement sur l’année 2020.

Sans surprise, justifier de revenus réguliers, et depuis plusieurs années est un plus.

Dans l’étude de votre dossier, la banque analysera le risque encouru. Voici quelques uns des critères qu’elle scrutera :

-la durée du prêt (sur des investissement locatifs par exemple la durée de prêt est généralement de 20 ans maximum)

-votre « reste à vivre » c’est-à-dire ce qu’il reste une fois vos charges incompressibles payées (prêt etc..)

-vos relevés bancaires (analyse des flux et soldes de vos comptes)

Globalement investir sans apport est tout à fait possible mais vous devez maximiser les indicateurs positifs qui rassureront la banque.

Le choix du régime fiscal de l’investissement fiscal est primordial pour maximiser sa rentabilité et réduire son effort d’épargne.

Par exemple en optant pour le régime réel en meublé plutôt que le Micro BIC vous allez pouvoir toucher des loyers complètements exonérés d’impôt.

Idem choisir de louer son appartement en meublé plutôt qu’en vide a des incidences fiscales importantes.

N’hésitez pas à vous rapprochez d’un de nos conseillers pour étudier le régime fiscal le plus avantageux.

Pour conclure acquérir un bien immobilier sans apport et sans effort d’épargne est tout à fait possible quand une approche globale du projet est retenue et que l’on agit sur toute la chaine de valeur de l’immobilier (régime fiscal, allongement de la durée du prêt, optimisation du projet….).

Avoir recours à un courtier en prêt peut aussi s’avérer opportun pour améliorer la qualité de votre dossier et profiter d’offres négociées.