Archives par catégorie: Immobilier

Les 3 avantages de la location meublée

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🏠 Les 3 avantages de la location meublée

📌 L’investissement locatif est un vecteur de développement de son patrimoine. La location meublée comporte plusieurs avantages que nous allons passer en revue :

💸 La fiscalité : tous les revenus locatifs entreront dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Concrètement cela veut dire que les loyers sont soumis à l’impôt soit au « forfait » soit au « réel » qui permet de déduire toutes les charges et rentrer dans le système des amortissements. Ce dernier régime est à privilégier car il permet des revenus nets d’imposition pendant une durée de 10 ans en moyenne

📈 Rentabilité : les loyers constatés dans la location meublé sont supérieurs de 10 à 30% comparé à de la location nue. Cela augmente donc la rentabilité de votre investissement de manière significative

🤸‍♀️ Flexibilité : Il existe 2 principaux types de baux. Le bail mobilité pour les personnes qui sont en stage ou en mission, la durée de ce bail est de 1 à 10 mois. Le bail classique, lui est de 12 mois contre 36 mois pour une location nue. Cela offre donc plus de souplesse dans la gestion du bien.

❓Il existe le régime LMNP pour les résidences services qui possède des caractéristiques bien différentes.

📲 Contactez-nous pour en savoir plus.

L’intérêt de l’audit de portefeuille

Temps de lecture : Inférieur à 1 minute

❗Aujourd’hui de nombreux investisseurs possèdent des contrats d’assurance vie, des comptes titres, des plans d’épargne retraite sans réellement savoir ce qui est référencé à l’intérieur et dans quelle mesure leur performance est intéressante.


📈 A cet effet et pour maximiser le couple rendement risque de vos placements financiers actuels, nous proposons d’analyser vos contrats d’épargne pour vous proposer une allocation optimale.
Il faut savoir qu’une Assurance Vie, avant tout un véhicule fiscal, ne référence pas les mêmes supports en fonction des assureurs (SwissLife, Generalli, AFER etc…).

❓Qu’est-ce qu’un audit de portefeuille ?

✅ Chez MGP, l’audit de portefeuille est le résultat d’une méthodologie de notation appliquée à partir de 3 critères objectifs :
– la compétitivité (le positionnement du fonds par rapport à ses concurrents)
– la régularité (permet d’identifier la prévisibilité)
– la performance des fonds (elle se construit en constatant l’écart de performance entre les fonds d’une même catégorie)

N’hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez en savoir plus.

Les 7 meilleurs placements en 2021

Temps de lecture: 7 minutes

En résumé

Cette année le guide des meilleurs placements fait la part belle aux secteurs innovants (Big Data, Intelligence Artificielle, Cyber Sécurité…) aux nouvelles classes d’actifs (crowdfunding, crypto monnaies) et aux placements non-côtés (Private Equity & Immobilier).

Il est toujours pertinent d’investir sur les marchés financiers en privilégiant les fonds structurés qui proposent des barrières de protection jusqu’à 90% ou en choisissant une gestion déléguée sur vos contrats d’assurance vie afin d’optimiser au maximum le couple rendement risque.

Introduction

Nous sommes ravis de pouvoir vous proposer ce nouvel opus des meilleurs placements 2021. Après une année 2020 en demi-teinte qui a vu certains secteurs chahutés (tourisme, hôtellerie, aviation…) et d’autres crânement tirer leur épingle du jeu (E-commerce, biotech, intelligence artificelle…) il nous semble important de faire un bilan sur les futurs investissements à privilégier.

1/ Les secteurs à privilégier

Depuis la crise sanitaire certains secteurs se différencient et d’autres ont accéléré leur transformation. Il est important de détecter dès maintenant les futurs domaines qui créeront de la valeur. C’est sur cette capacité à détecter les nouveaux catalyseurs de la croissance de demain que l’épargnant pourra trouver de nouveaux leviers de performance.

 

A.     Comment investir dans ces secteurs ?

Plusieurs solutions s’offrent à vous selon que vous soyez un investisseur plus ou moins averti.

 

a)    Acquérir des titres vifs.

Vous avez la possibilité notamment au travers d’un PEA ou d’un compte titre d’acheter en direct les actions qui vous intéresseraient.

Toutefois attention à la limitation géographique, par exemple le PEA ne permet d’investir que dans des actions européennes. De plus il faut bien prendre en compte les frais inhérents à ce type d’investissement souvent dans des sociétés internationales (devise, frais de transaction, fiscalité…).

Une analyse fondamentale des sociétés où vous prendrez une participation est souvent nécessaire. De même un suivi rigoureux des investissements en R&D et des perspectives de croissance de chaque société est un prérequis.

 

b)    Investir dans des sociétés non-côtés à l’instar d’un business angel :

Vous avez entendu parler de l’ouverture au capital d’une société. Vous avez de l’épargne que vous souhaitez investir. Alors rentrez directement au capital de cette entreprise. Si vous avez le temps et les compétences alors lancez-vous

 

c)     Investir via des fonds :

Si vous ne vous sentez ni l’âme d’un analyste ni celle d’un expert en macro-économie, il vous reste l’option d’investir via des fonds.

Il s’agit vraisemblablement du moyen le moins risqué et le plus simple d’investir dans les secteurs que je vais vous évoquer en suivant.

Nous référençons une large gamme de fonds (actions, private equity…) disponible à travers différents véhicules d’investissement (assurance vie, PEA, compte titre etc…). 

 

 

B.     Les secteurs innovants dans lesquels il faut investir ?

a)    IA

Le marché de l’intelligence artificielle est en plein essor et fait partie intégrante du monde de demain. L’IA n’a pas pour seule but de nous aider dans notre quotidien. De plus en plus d’entreprises gagnent en efficacité et en productivité grâce à l’IA.

Le potentiel de croissance du secteur est exponentiel d’autant plus qu’elle s’étend à des secteurs toujours plus variés : recherche médicale, chatbots, conduite autonome….

 

b)    Big Data

Tous les métiers du numérique, conseil, édition de logiciels, services, ingénierie, hébergement cloud sont concernés. Tous les secteurs sont également concernés car la data est devenue la matière première de toutes les activités.

Pour finir de vous convaincre, le volume des données échangées dans le monde va être multiplié par 45 d’ici 15 ans. Toutes les entreprises qui évoluent dans la sécurisation, le traitement et la diffusion de la data dans le monde sont dans un département en pleine croissance.

 

c)     L’eau

En plus du marché de la consommation et de la distribution d’eau le secteur est gigantesque : assainissement, traitement etc.

Par exemple, le marché du traitement de l’eau et des eaux usées devrait enregistrer un taux de croissance annuel moyen d’environ 7% au cours des cinq prochaines années

Il s’agit là d’un marché porteur avec une résilience importante qui trouve toute sa place dans une allocation d’actifs.

 

d)    Sécurité

L’investissement dans la sécurité se décline dans de nombreux domaines. Tout d’abord la sécurité dans les systèmes d’information. Par exemple la cybersécurité est un enjeu de taille pour les entreprises, d’autant plus que le nombre d’attaques informatiques progresse de près de 60% par an selon les Echos.

D’autres grands domaines sont inclus dans cette thématique : le transport, la sécurité des bâtiments, la sécurité alimentaire, la sécurité des personnes.

Ce marché vaste offre de multiples possibilités et son champ d’intervention se révèle extrêmement large. Il promet d’importantes perspectives de croissance.

 

e)     Robotique

On assiste depuis quelques années à une forte croissance de la vente de robots destinés aux secteurs de la médecine, de la technologie, de la défense et de l’automobile.

Il s’agit d’un marché stratégique dans la mesure où il peut considérablement améliorer la productivité et même la qualité de la production de nombreuses entreprises.

Ce secteur qui représentait 7,4 mds de dollars en 2000 devrait passer à 67 mds en 2025.

2/ L'immobilier direct : LMNP dans l'ancien

C’est un peu le « couteau suisse » de la gestion de patrimoine. Le placement qui répond à beaucoup d’objectifs :

-développer du patrimoine

-obtenir des revenus complémentaires « net d’impôts »

-préparer sa retraite

…même si cette liste n’est pas exhaustive.

Le LMNP est une formidable niche fiscale car il permet de toucher des loyers totalement exonérés d’impôt grâce au formidable outil de l’amortissement réputé différé. Vous allez pouvoir amortir le bien sur les loyers perçus.

C’est un placement qui a su s’installer comme un incontournable notamment grâce à l’effet de levier qu’il procure si financement par emprunt bancaire.

Il faut bien comprendre ici que le LMNP est un régime fiscal. Le sous-jacent (toujours immobilier) peut se présenter sous différentes formes :

– location meublée gérée (tourisme, affaire, étudiant et personnes agées)

– location meublée en direct avec un bail d’habitation loi 1989.

Il est important de faire la distinction car dans le cadre de la résidence services l’investisseur signe un bail commercial avec un exploitant. L’investisseur n’est donc jamais en contact direct avec son locataire. Si les avantages sont nombreux (pas de risques de vacance locative, pas de soucis de gestion etc…) nous ne privilégions pas ce type de produit dans notre structure notamment en raison du risque de liquidité et de moins value à la revente.

Chez Montparnasse Gestion Privée nous avons développé une offre d’investissement dans l’immobilier meublé en direct. Grâce à nos partenaires nous proposons une offre clé en mains qui comprend notamment :

– recherche et achat immobilier

– travaux et ameublement

– location et gestion

L’objectif de rentabilité minimum (nette de frais de gestion compris) est de 5%. Nous proposons des actifs immobiliers uniquement dans des villes sûres et attractives en matière d’emploi et vie estudiantine. Ainsi nous privilégions les grandes métropoles françaises où la demande locative se distingue par un fort besoin de mobilité où étudiants, jeunes cadres et couples sans enfants recherchent des logements meublés de qualité.

Grâce à ce type d’investissement vous n’êtes pas pieds et poings liés sur une durée définie à l’instar d’un produit Pinel qui vous ferait perdre votre avantage fiscal et vous exposerait à une moins-value. Vous pouvez revendre votre bien à tout moment et avec en général une belle plus-value à la clé. Bien que beaucoup de biens destinés à la location courte durée soient actuellement transformé en location meublé, ce placement garde une attractivité importante.

 

 

3/ Le crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier est un placement récent (2011) et soumis à la règlementation de l’AMF. Cette solution, impliquant forcement une notion de risque, génère des rendements pouvant aller 7 à 12% sur des durées d’investissement entre 12 et 24 mois. Pour l’épargnant, seule la fiscalité de 30% (Flat Tax) sur les plus-values s’applique.

Il s’agit d’un placement à destination des personnes physiques mais également des personnes morales. Un chef d’entreprise peut donc utiliser ce véhicule pour placer la trésorerie d’entreprise.

Pour le promoteur l’intérêt est de pouvoir boucler le financement du projet en associant les prêts bancaires avec des prêts obligataires et des apports personnels des dirigeants par exemple.

Aujourd’hui ce type de placement offre un très bon couple rendement risque et est un très bon outil de diversification dans un patrimoine. Pour rappel le taux de défaut se situe aux alentours des 0,7%.

A l’instar des SCPI, il y a 20 ans ce type de placement rencontre les freins de la nouveauté et pourtant la prime de risque offerte est très intéressante comparée aux autres classes d’actifs.

4/ Les produits structurés

Les produits structurés sont une classe d’actif à part entière. Ils peuvent être détenus dans différents types de support : contrat d’assurance vie (ou de capitalisation) et compte titres.

Même si de prime abord l’investisseur pourrait penser que s’agissant d’un produit dérivé sa compréhension est obscure, en réalité il en est tout autre.

Quand on acquiert un produit structuré on connait à l’avance les différents scénarios (barrière de protection, niveau de risques etc…). Avec les incertitudes qui pèsent sur les marchés ce produit qui joue la carte de la transparence connait un intérêt grandissant.

L’intérêt pour l’investisseur est d’aller chercher de la rentabilité sur les marchés tout en maitrisant son risque.

La plupart des produits structurés proposeront des rendements (coupons) connus dès le départ tout comme la durée connue et déterminée, ainsi que ce qu’on appelle le « couloir de protection ». Ce couloir va permettre à l’investisseur de savoir à l’avance jusqu’à quel niveau de perte il est assuré de retrouver son capital. Nous développerons ce point plus bas.

Dans cette « jungle » des produits structurés il est important de bien saisir les caractéristiques du produit afin de sécuriser son investissement.

– le sous-jacent : il s’agit de la valeur de référence sur laquelle le produit structuré a été créé. Il peut d’agir d’un indice (type SBF 120) ou d’une action (Total par exemple). Le produit structuré ne vous fera pas investir en direct sur ce sous-jacent mais il s’agira de la valeur référence dont dépendra votre performance. C’est donc sur la base de l’évolution de la performance du sous-jacent que l’issue du produit structuré sera déterminée.

– la barrière de protection : il s’agit de la limite en deçà de laquelle votre capital n’est plus garantie et que vous pouvez perdre de l’argent. Voici un exemple pour illustrer ce mécanisme.

Vous souscrivez un produit structuré dont la barrière de protection est fixée à -40%. Quand vous entrez sur le produit (= date du strike), la valeur d’achat sera gardée en mémoire et servira de valeur de référence pour la suite. Tant que notre sous-jacent (indice, actions etc) sur lequel le produit structuré a été érigé, ne descend pas à plus de 40% par rapport à sa valeur le jour de l’achat, alors, votre capital est garanti et vous ne subirez aucune perte. Par contre si la baisse du sous-jacent est supérieure à cette fameuse barrière de protection (par exemple -50%) alors vous subirez l’intégralité de la perte soit 50%.

 

Illustration du mécanisme de remboursement :

 

Scénario défavorable : Baisse de l’indice EURO STOXX®BANKS avec franchissement du seuil de -40% à l’échéance :

Scénario intermédiaire : Baisse de l’indice EURO STOXX®BANKS sans franchissement du seuil de -40% à l’échéance :

Scénario favorable : Hausse de l’indice EURO STOXX®BANKS

La durée : en moyenne un produit structuré est construit pour durer 10 ans ; mais le but de l’investisseur est bien évidemment que le produit soit rappelé au plus tôt dès la première année passée. Il récupèrera ainsi son capital et l’intégralité du coupon visé. Ici 9% dans notre exemple. Le choix d’un bon produit structuré repose aussi sur les différentes dates de constatation (quotidiennes, hebdomadaires, semestrielles, annuelles) qui permettront de sortir du produit plus ou moins rapidement si la valeur a dépassé la valeur lors du strike.

 

Le coupon : Il s’agit ni plus ni moins que le rendement que va proposer le véhicule. Ce rendement dépend des caractéristiques intrinsèques de chaque produit structuré. Chez Montparnasse Gestion Privée nous nous intéressons à des rentabilités de minimum 6%.

 

Il s’agit d’un produit à destination d’investisseurs avertis notamment en raison de leur relative complexité pour un investisseur novice.

Une allocation de 20-30% sur ce type de produit par exemple dans un contrat d’assurance vie prend tout son sens quand il s’agit de dynamiser le rendement de son placement.

N’hésitez pas à nous solliciter pour que l’on analyse avec vous le meilleur produit structuré qui correspondra à vos objectifs et votre situation.

5/ Le Private equity

Historiquement le private equity (capital investissement) était un terme réservée aux investisseurs confirmés qui prenaient des parts de fonds propres dans des sociétés.

Le ticket d’entrée était de plusieurs centaines de milliers d’euros a minima. Grace à l’avènement d’internet et à la démocratisation de la gestion de patrimoine il est désormais possible d’y avoir accès dès 1 000€.

Par exemple la nouvelle loi Pacte a rendu éligible des fonds de Private Equity (FIA : fonds d’investissement alternatif) au sein des contrats d’Assurance Vie.

Chez Montparnasse Gestion Privée différentes solutions ont retenu notre attention :

-les FPCI (fonds professionnel de capital investissement) qui permettent             de bénéficier pour les personnels physiques d’une exonération d’imposition des revenus et des plus values éventuelles à l’échéance du fonds (5 ans minimum).  N’hésitez pas à vous rapprochez de nous concernant l’offre de Montparnasse Gestion Privée concernant ce type de produit.

– les FPS (fonds professionnel spécialisé) : ces supports permettent d’avoir accès à des véhicules d’investissement régulés disposant d’une très grande flexibilité dans leur ensemble.

6/ L’assurance vie en gestion déléguée

Le temps des fonds euros et des rendements sans risque est révolu.

Pour autant capital non garanti ne signifie pas forcément risque illimité. A l’instar de la résidence principale que vous achetez pour y vivre et que vous considérez comme une valeur refuge, il est possible de construire une allocation prudente et équilibrée sur un contrat d’assurance vie.

Depuis la création de notre cabinet, nous avons fait le choix de proposer à nos investisseurs divers portefeuilles diversifiées et performants (immobilier indirect, fonds actions, private equity).

En plus de cette gestion déléguée que nous vous proposons sans surcoût, nos contrats sont 100% accessible en ligne et vos arbitrages sont gratuits.

7/ Les crypto monnaies

Réduire la crypto monnaie à un actif purement spéculatif serait non seulement réducteur mais également faux.

Alors s’il est vrai qu’il s’agit d’un actif qui échappe souvent aux fourches caudines des autorités de régulations. Il n’en reste pas moins que le marché est aujourd’hui en train de se structurer et qu’il a tout son sens dans une allocation d’actifs.

Les grands noms de la finance (Goldman Sachs, Black Rock etc..) ne se sont pas trompés lorsqu’ils ont décidé de lancer des fonds à destination des clients les plus fortunés. De plus en plus de professionnels s’accordent à dire qu’il s’agit certainement de l’avenir de la finance mondiale. La technologie intrinsèque à ce crypto actif, la blockchain a tout pour devenir la norme dans quelques années.

Toutefois fier de cet adage : « la diversification est assurance contre l’ignorance » nous déconseillons fortement à nos clients investisseurs d’y allouer plus de 10% d’un patrimoine. Pour les profils les plus prudents, 5% sera la norme.

De plus, il s’agit de faire le tri entre les différentes crypto qui naissent de jour en jour. Il n’y a pas de bon investissement en crypto sans un choix drastique des valeurs à privilégier (Bitcoin, Ethereum, PAXG, Polkadot, Uniswap…).

Aujourd’hui, nous sommes en mesure de construire des portefeuilles de plusieurs crypto devises en fonction du profil de l’épargnant.

N’hésitez pas à nous solliciter pour ouvrir un compte de trading et/ou d’épargne en crypto auprès d’une plateforme française validée par l’AMF.

Conclusion

En cette période d’incertitudes, il nous semblait important d’éditer ce guide afin de donner une trajectoire à vos investissements

L’objectif de cet article est de vous donner des pistes de réflexion afin d’orienter votre épargne ou vos investissements.

Il ne s’agit pas non plus d’un classement où les produits auraient été présentés selon leur rentabilité. Ce guide a pour objectif de présenter les placements à favoriser cette année.

Évidemment cette liste ne conviendra pas à tous les profils et il convient de vérifier que chaque produit correspond à votre situation et à vos objectifs.

N’hésitez pas à faire appel à un de nos conseillers spécialisés en projet patrimonial.

 

Pourquoi investir dans le Crowdfunding immobilier ?

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🏢 Le crowdfunding immobilier

⏳ Le crowdfunding immobilier est un placement récent (2011) et soumis à la règlementation de l’AMF. Cette solution, impliquant forcement une notion de risque, génère des rendements pouvant aller 7 à 12% sur des durées d’investissement entre 12 et 24 mois. Pour l’épargnant, seule la fiscalité de 30% (Flat Tax) sur les plus-values s’applique.

🏭 Il s’agit d’un placement à destination des personnes physiques mais également des personnes morales. Un chef d’entreprise peut donc utiliser ce véhicule pour placer la trésorerie d’entreprise.

📌 Pour le promoteur l’intérêt est de pouvoir boucler le financement du projet en associant les prêts bancaires avec des prêts obligataires et des apports personnels des dirigeants par exemple.

🛠️ Aujourd’hui ce type de placement offre un très bon couple rendement risque et est un très bon outil de diversification dans un patrimoine. Pour rappel le taux de défaut se situe aux alentours des 0,7%.

💰 A l’instar des SCPI, il y a 20 ans ce type de placement rencontre les freins de la nouveauté et pourtant la prime de risque offerte est très intéressante comparée aux autres classes d’actifs.

Consultez nous pour plus d’informations

Le crédit Lombard, un levier efficace

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🏦 Le crédit Lombard

Comme son nom l’indique, le crédit Lombard est un prêt de liquidité adossé à un contrat de capitalisation, d’assurance vie, une tontine, un compte à terme etc…

🛠️ C’est un prêt qui est, en général, non affecté et qui sera garanti par une valeur mobilière. Les conditions particulières tels que le taux, la durée et le montant dépendront de la nature du portefeuille, du contrat et des différents actifs sous-jacents.

📶 Il vous permettra d’avoir un effet de levier sur d’autres investissements sans pour autant avoir besoin de vendre des actifs. C’est un vrai outil patrimonial à part entière.

🔞 Il peut être un vecteur d’optimisation fiscale s’il est utilisé pour l’acquisition de biens locatifs puisque que comme tout prêt in fine, l’intégralité des intérêts viendront réduire le montant des revenus fonciers. Dans certaines conditions spécifiques, il peut également permettre de réduire l’IFI.

Il rejoint en quelque sort l’avance sur assurance vie (voir post précédent)

⏳ Le crédit Lombard existe depuis le moyen âge. Il était utilisé dans ses débuts notamment en Lombardie, d’où son nom.

Si vous voyez la possibilité d’appliquer cela à votre patrimoine, appelez nous pour en discuter.

Changer d’assurance emprunteur, pourquoi ?

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🏡 L’ASSURANCE EMPRUNTEUR 

L’assurance emprunteur n’est pas une assurance obligatoire. Cependant, le prêteur est en droit d’en exiger une pour tout emprunt contracté.

Il y a ✌️ manières d’assurer un prêt :
👉 Soit en couvrant le capital initial
👉 Soit en couvrant le capital restant dû

💡 Pour savoir quel type d’assurance vous avez souscrite, il suffit de regarder si vous payez une prime fixe ou une prime variable. La prime fixe correspondant à une assurance sur le capital total et la prime variable correspondant à la prime pour le capital restant dû.

Il n’y a pas de bonne ou mauvaise formule, il s’agit de trouver ce qui est adapté à votre besoin du moment.

🧐 Actuellement, nous constatons que nos clients ont parfois des taux d’assurances plus élevés que le taux du crédit. Bien évidemment les primes sont calculées en fonction de votre âge et de votre état de santé. De plus, le fait que vous soyez fumeur augmente l’addition.

📌 Nous vous proposons une simulation de délégation pour voir s’il est intéressant pour vous de changer d’assurance emprunteur. Cette délégation reprendra les mêmes garanties minimums imposées par votre banque. Nous pourrons décider ensemble de la formule la plus adaptée à votre besoin.

Contactez-nous 📞 📠

L’avance sur assurance vie, quels avantages ?

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L’avance sur assurance vie

L’assurance vie est le placement préféré des Francais. Pour preuve, fin 2020, l’encours s’élève à 1 789 Milliards d’euros (source ffa-assurance.fr).

Mais connaissons-nous toutes les possibilités de l’assurance vie ? 
L’assurance vie est une solution liquide, c’est-à-dire qu’elle permet de retirer son épargne durant toute la vie du contrat. Nous pouvons retirer cette épargne en partie ou la totalité à tout moment. Seule la fiscalité change en fonction de la date du retrait.

Il est également possible de faire une avance sur assurance vie.

❓Mais qu’est-ce qu’une avance sur assurance vie ❓

L’avance est un dispositif qui permet d’avoir un prêt entre 60% et 80% du montant de l’assurance vie. Elle a une durée de 3 ans renouvelable 2 fois en fonction des contrats. Le taux d’intérêt est fixé et communiqué à l’adhérent au moment de la demande d’avance et est variable dans le temps.

La différence avec le rachat c’est qu’elle a l’avantage de disposer des fonds sans avoir l’impact fiscal d’un rachat partiel. Si à la fin de la période l’assureur n’a pas récupéré les fonds, il procédera à un rachat automatique de la somme.
L’autre avantage est que la poche initiale n’est pas désinvestie et continue à capitaliser.

Voici un comparatif entre l’avance et le rachat partiel. 

N’hésitez pas à nous contacter pour plus d’informations. 

Comment investir dans l’immobilier sans apport et sans effort d’épargne?

Montparnasse gestion privée

Temps de lecture: 3 minutes

Introduction

Vous souhaitez vous lancer dans un projet d’investissement locatif mais vous n’avez pas d’apport ? Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif en mobilisant le moins d’effort d’épargne possible et en maximisant l’effet de levier ?

Nous allons voir dans cet article les différents leviers de valeur pour se rapprocher au maximum d’une « opération blanche ».

 

1/ Choisir son projet

Qui n’a pas rêvé d’investir dans une « opération blanche »  où les loyers de votre investissement couvrent non seulement  votre mensualité de crédit mais également vos autres charges inhérentes à l’opération : taxe foncière, assurance etc…

Le graal de nombre d’investisseurs dans l’immobilier locatif est non seulement de faire une opération blanche voire à cash flow positif mais également de mettre le moins d’apport possible dans le projet pour maximiser l’effet de levier.

Mon adage est d’ailleurs le suivant : « N’achetez l’immobilier qu’à crédit ». 

Il y a plusieurs stratégies d’investissement dans l’immobilier je vais en détailler ici au moins deux :

-la stratégie dite patrimoniale qui consisterait à investir dans des zones avec des très bons fondamentaux (croissance démographique, prospérité économique, plein emploi…) telles que Paris, Lyon, Bordeaux notamment. L’investisseur s’attend à une rentabilité moins élevée que sur des villes de seconde zone. En contrepartie il espère faire une plus value sur le bien. D’ailleurs n’oubliez jamais que la plupart des formules de calcul de la rentabilité en immobilier locatif ne prennent pas en compte la pus value (potentielle) du bien sur le long terme. Et souvent c’est cette augmentation du prix au m2 sur le long terme qui est importante dans les villes patrimoniales.

Formule généralement utilisée pour calculer votre rentabilité brute :

Loyer annuel / Prix d’acquisition *100

-la stratégie de rendement (cash flow).. L’investisseur va s’exposer à davantage de risques (vacance locative, risque de moins value…) en conséquence il attendra davantage de rentabilité sur son produit. La prime de risque est bien plus élevée que sur une stratégie patrimoniale. C’est souvent sur ce type de stratégie où les investisseurs arrivent à sortir des opérations blanches.

Toutefois il ne faut pas confondre opérations avec effort d’épargne et opération sans apport.

Si vous voulez investir sans effort d’épargne c’est surtout sur le choix du projet et de la stratégie où vous devrez être rigoureux :

-location courte durée vs longue durée

-colocation vs location individuelle

-petites villes vs grandes métropoles

Le marché de l’immobilier est un marché imparfait avec une inertie importante il est donc tout à fait possible de trouver des niches toutefois ne faites jamais l’erreur de minorer le risque de certains biens. Car une mauvaise opération immobilière aura des effets néfastes sur plusieurs années.

Pour investir sans apport la banque sera très regardante sur votre profil :

-profil d’emprunteur parfait (pas de découverts bancaires, peu d’endettement)

-un bien immobilier qui présente un faible risque de vacance locative dans des métropoles attractives

-potentiel de l’épargnant  sur le long terme (perspectives augmentation salariale…)

-capacité d’épargne (effort d’épargne mensuel réalisable). Il s’agit ici surtout de démontrer que vous êtes apte à mettre régulièrement de l’argent de côté.

2/ Selectionner le logement

J’ai peur de ne pas être très original ici. Mais pour faire écho à la première partie. N’oubliez pas le critère fondamental dans le choix d’un investissement locatif : l’emplacement.

Choisissez une des deux stratégies exposées plus haut en fonction de votre situation (temps disponible, enveloppe mobilisable dans le cadre de l’opération…) et de votre aversion au risque notamment.

La stratégie que nous préconisons chez Montparnasse Gestion Privée pour maximiser la rentabilité et minimiser le risque est l’investissement en colocation ou coliving. Voici quelques uns des nombreux avantages de cette stratégie :

réduire le risque d’impayés : cela peut paraitre paradoxal mais sur un appartement de 70 m2 avec trois chambre il sera beaucoup plus risqué de louer tout l’appartement à un seul locataire par rapport à trois distincts. En effet la probabilité que trois locataires ne paient pas concomitamment est beaucoup plus faible que celle d’avoir un seul locataire qui ne paie pas. Louer en colocation à plusieurs preneurs est un excellent moyen de diversifier son risque.

maximiser la rentabilité : en louant un appartement en colocation vous allez maximiser l’espace car certaines pièces seront partagées indistinctement par vos locataires (cuisine, séjour etc…). Vous allez pouvoir davantage densifier et par conséquent augmenter votre rendement au m2. 

doper votre potentiel de plus value : l’investissement en colocation chez Montparnasse Gestion Privée est proposé sur des biens dans l’ancien déclassés. L’objectif est d’acquérir des biens déclassés avec beaucoup de travaux mais dans des zones très attractives (centre ville de métropoles régionales etc..). Grâce à notre solution clés en main vous n’aurez rien à gérer de la recherche du bien à la gestion locative des occupants. Contrairement à d’autres dispositifs d’investissement (Pinel, Résidences Service…) vous bénéficiez d’une très grande souplesse dans votre projet car vous ne vous engagez pas sur une période de location et à tout moment vous pouvez revendre votre bien.

bénéficier de loyers entièrement défiscalisés : le statut de LMNP est une véritable niche fiscale dans la mesure où il permet de toucher des loyers entièrement défiscalisés. Voir notre article sur le sujet : « Les 6 meilleurs placements en 2020 ».

3/ Trouver le pret

En effectuant le rapport entre vos recettes (salaires par exemple) et vos dépenses habituelles vous pouvez établir votre taux d’endettement. Avec ou sans apport ce taux ne peut généralement excédé 33%. Le HCSF dans ses recommandations  a d’ailleurs confirmé cette règle des 33% amenant plusieurs banques à rejeter davantage de dossiers de financement sur l’année 2020.

Sans surprise, justifier de revenus réguliers, et depuis plusieurs années est un plus.

Dans l’étude de votre dossier, la banque analysera le risque encouru. Voici quelques uns des critères qu’elle scrutera :

-la durée du prêt (sur des investissement locatifs par exemple la durée de prêt est généralement de 20 ans maximum)

-votre « reste à vivre » c’est-à-dire ce qu’il reste une fois vos charges incompressibles payées (prêt etc..)

-vos relevés bancaires (analyse des flux et soldes de vos comptes)

Globalement investir sans apport est tout à fait possible mais vous devez maximiser les indicateurs positifs qui rassureront la banque.

4/ etudier la fiscalite

Le choix du régime fiscal de l’investissement fiscal est primordial pour maximiser sa rentabilité et réduire son effort d’épargne.

Par exemple en optant pour le régime réel en meublé plutôt que le Micro BIC vous allez pouvoir toucher des loyers complètements exonérés d’impôt.

Idem choisir de louer son appartement en meublé plutôt qu’en vide a des incidences fiscales importantes.

N’hésitez pas à vous rapprochez d’un de nos conseillers pour étudier le régime fiscal le plus avantageux.

Conclusion

Pour conclure acquérir un bien immobilier sans apport et sans effort d’épargne est tout à fait possible quand une approche globale du projet est retenue et que l’on agit sur toute la chaine de valeur de l’immobilier (régime fiscal, allongement de la durée du prêt, optimisation du projet….).

Avoir recours à un courtier en prêt peut aussi s’avérer opportun pour améliorer la qualité de votre dossier et profiter d’offres négociées.